Evaluation d'un usufruit temporaire : NR Avocats obtient un dégrèvement de près de 200 000 €

Me Nicolas Rozenbaum s'est vu confier un dossier à la suite d'une décision d'un tribunal administratif confirmant un redressement fiscal lié à la cession de l'usufruit temporaire de parts sociales d'une SCI (durée de 10 ans).

En l'espèce, le client, associé avec ses enfants dans une SCI, a cédé l'usufruit temporaire des parts détenues dans cette SCI à une autre SCI qu'ils contrôlaient également. Cette deuxième SCI était soumise à l'impôt sur les sociétés.

L'administration fiscale a estimé que le prix versé par la SCI cessionnaire était surévalué et que cet acquisition à un prix surévalué était constitutif d'un acte anormal de gestion. Cela entraîna deux conséquences :

- chez le client et ses enfants : le supplément de prix versé était constitutif d'un revenu réputé distribué taxable à ce titre chez les cédants (le client et ses enfants) après une majoration de 25%.

- chez la SCI acquéreuse : les amortissements liés à l'usufruit temporaire acquis, ainsi que les intérêts de l'emprunt contractés pour acquérir l'usufruit temporaire, n'étaient plus déductible à concurrence de la fraction excédentaire.  

Le cabinet NR avocats décida de se défaire de la stratégie proposée en première instance et fit valoir comme argument principal que la méthode d'évaluation employée par l'administration fiscale était erronée et contribuait à sous-évaluer la valeur de marché de l'usufruit temporaire (et donc à surévaluer l'importance de l'acte anormal de gestion).

Par plusieurs arrêts du 1er avril 2021 fortement commentés, la Cour administrative d'appel de Nantes a accordé au client un dégrèvement de près de 200 000 € (décision 19NT01569).

L'évaluation de l'usufruit temporaire de parts de SCI

En cas d'acquisition à titre onéreux d'un usufruit, deux méthodes sont en principe possibles pour évaluer cet usufruit  : soit la méthode mentionnée par l'article 669 du Code Général des Impôts, soit celle de l'évaluation économique.

Méthode mentionnée par l'article 669 du Code Général des Impôts

Pour déterminer la valeur de l'usufruit temporaire, l'administration fiscale s'est référée au barème de l'article 669 du Code Général des Impôts qui prévoit notamment que la valeur de l'usufruit constitué pour 10 ans est de 23 % de la valeur en pleine propriété. En l'espèce, pour déterminer la valeur de la pleine propriété, l'administration fiscale a, de façon plutôt logique, repris la valeur mentionnée dans la déclaration de succession déposée un an avant.

Or, cet article n'est applicable que pour le calcul des droits d'enregistrement et de taxe de publicité foncière (donc principalement en cas de donation de la nue-propriété ou d'un usufruit pour le calcul des droits de donation). En revanche, en cas de vente, si les parties sont libres de se référer à l'article 669 pour valoriser l'usufruit, le recours à cet article n'est pas impératif.

 

En effet, les parties sont tout à fait libres de valoriser l'usufruit de façon économique.

 

Méthode de l'évaluation économique

 

Pour valoriser économiquement un usufruit, il suffit de se rappeler que l'usufruit correspond au droit de percevoir les revenus d'un actif durant la durée de l'usufruit si l'usufruit est temporaire ou durant la vie de l'usufruitier s'il est viager. Pour autant, la valeur de l'usufruit temporaire de 10 ans ne peut simplement correspondre à 10 ans de revenus prévisibles. En effet, il faut bien garder à l'esprit qu'un euro à percevoir demain vaut moins qu'un euro à percevoir aujourd'hui. Il faut donc capitaliser ces revenus à l'aide d'un taux de capitalisation. Ce taux est censé correspondre au taux de rendement moyen de l'actif à évaluer.

Ainsi, si on prend l'exemple d'un immeuble qui vaut 1 000 000 € et qui rapporte 5 % net par an, soit 50 000 €, l'usufruit temporaire de 3 ans de cet actif peut être évalué comme suit :

US = 50 000/(1+5%) + 50 000/(1 + 5%)^2 + 50 000/(1+5%)^3 = 136 162 €

Une autre façon d'évaluer l'usufruit temporaire est de considérer qu'il vaut la valeur de la pleine propriété moins la valeur de la nue-propriété (puisque la pleine propriété vaut la valeur de l'usufruit plus celle de la nue-propriété).

 

Dans cet exemple, la nue-propriété correspond au droit de devenir plein propriétaire de l'immeuble dans 3 ans (puisque quand l'usufruit s'éteindra dans 3 ans, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire). Ainsi, pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il convient de déterminer quelle valeur il faut payer aujourd'hui pour devenir propriétaire dans 3 ans.

 

Pour effectuer ce calcul, il convient là encore de tenir compte du même taux de capitalisation (qu'on appelle taux d'actualisation dans le cadre de cette nouvelle formule). Nous avons donc la formule :

 

NP = Pleine propriété/(1+t)^3 où t correspond au taux de rendement attendu.

En reprenant les valeurs précédentes, la nue-propriété peut être évaluée à 1 000 000/(1+5%)^3=863 838. La valeur de l'usufruit vaut donc 1 000 000 - 863 838 = 136 162 €.

Naturellement, cette explication est volontairement simplifiée (les formules devant également tenir compte de l'inflation du prix de l'actif à évaluer ainsi que celle des loyers). 

En l'espèce, la valeur de la pleine propriété ne posait pas de problème puisque celle-ci avait été déterminée peu de temps avant dans le cadre d'une déclaration de succession. Hors ce cas spécifique, la valorisation de la pleine propriété des parts d'une SCI peut parfois être plus problématique.

Décision de la Cour administrative d'appel

La Cour administrative d'appel confirma la validité de ce raisonnement et fit droit aux prétentions du client (en diminuant cependant légèrement le taux de rendement invoqué).

Ainsi, la valeur de marché de l'usufruit était selon la Cour administrative d'appel, nettement supérieure à ce que l'administration fiscale prétendait (et par conséquent, l'acte anormal de gestion était moins important que ce qu'elle prétendait).

Dès lors, le montant du revenu réputé distribué versé au client et ses enfants devait être diminué. De même, la partie déductible des amortissements et des intérêts d'emprunt contractés par la SCI acquéreuse s'en est trouvé considérablement augmentée.

Vous pouvez accéder à l'intégralité de la décision en cliquant ici.

 

 

 

 

Maître Nicolas Rozenbaum, avocat fiscaliste, se tient à votre disposition en ce qui concerne toute demande d’assistance fiscale, tant en matière de conseil que de contentieux fiscal