S’il est courant de se demander s’il faut créer une SCI dans le but d’acheter un actif immobilier, il est beaucoup moins courant de se demander s’il ne faut pas en créer une dans le cas où l’associé déciderait d’acheter un jour un bien immobilier. Pourtant, comme nous allons le voir, ce schéma peut avoir un intérêt fiscal non négligeable.
Régime fiscal applicable aux plus-values liées aux cessions de parts de SCI
A moins qu’elles n’aient opté pour l’impôt sur les sociétés, les plus-values de cession des parts de sociétés civiles immobilières réalisées par des associés personnes physiques sont imposées au même taux qu’en cas de détention directe d’un immeuble, à savoir 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (une taxe additionnelle est également prévue lorsque la plus-value nette imposable est supérieure à 50 000 €).
Le prix d’acquisition à retenir est en principe le prix de souscription des parts de la SCI. Toutefois, un retraitement fiscal un peu complexe est nécessaire en vertu de la jurisprudence « Quemener » (Conseil d’Etat, 16 février 2000, n° 133296) rendue applicable ultérieurement aux SCI (Conseil d'Etat, 9 mars 2005, n°248825). Un article est dédié à ce sujet.
Abattement pour durée de détention
Cependant, et c’est là tout l’intérêt d’avoir souscrit à des parts sociales de SCI bien antérieurement à l’acquisition de l’immeuble par la SCI, un abattement pour durée de détention s’applique sur le montant de la plus-value imposable. Et en matière de cession de parts, le point de départ du délai de détention est la souscription des parts sociales et non la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI.
Ainsi, plus les parts de SCI ont été souscrites il y a longtemps, plus l’abattement pour durée de détention est important. Le pourcentage de celui-ci varie selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Le barème est tel que les plus-values sont totalement exonérées d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et exonérées à la fois d’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux au bout de 30 ans (calcul de date à date).
Exemple : un contribuable souscrit aux parts d’une SCI le 15 mars 2021. Cette SCI acquiert un immeuble 15 mars 2025. Le contribuable décide de vendre non pas l’immeuble mais les parts sociales de la SCI le 16 mars 2030. L’abattement pour délai de détention pour le calcul de la plus-value de cession des parts commencera à courir non pas à la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI mais à la date de souscription des parts de la SCI (soit 9 ans en l'espèce).
Du point de vue de l’acheteur, il peut être argué que ce dernier préfèrera acquérir non pas des parts sociales d’une SCI mais directement l’immeuble.
L’inconvénient est qu’il devra en effet gérer une SCI, même si la gestion d’une SCI détenant un simple immeuble n’est pas forcément complexe, et qu’il sera également redevable du passif de la SCI (même si des clauses de garantie de passif peuvent être prévues).
Mais il bénéficiera en contrepartie d’un grand avantage fiscal : le jour où il décidera de revendre l’immeuble, il aura cette fois un intérêt majeur en faisant céder directement l’immeuble par la SCI. En effet, si on reprend l’exemple précédent, en admettant que le vendeur cède l’immeuble le 15 juin 2040, le point de départ pour le calcul du délai de détention sera le 15 mars 2025, date de l’acquisition de l’immeuble par la SCI alors même que l’acheteur aura acquis les parts de la SCI le 16 mars 2030.
C’est pourquoi il peut être judicieux de créer une SCI sans nécessairement attendre d’acheter un bien immobilier. Afin d’éviter tout risque juridique durant cette période, il faudra veiller à ce que la SCI exerce malgré tout une réelle activité telle que la détention de parts de SCPI.
Au-delà de cet aspect purement fiscal lié à la plus-value, la création de SCI peut également avoir un intérêt non négligeable en matière de transmission de patrimoine.
Maître Nicolas Rozenbaum, avocat fiscaliste, se tient à votre disposition en ce qui concerne toute demande d’assistance fiscale, tant en matière de conseil que de contentieux fiscal. Il peut également s’occuper de créer sur mesure une SCI adaptée à vos préoccupations juridiques et fiscales.