Contrôle fiscal IFI : comment contester ?

Si seuls 2 % des redevables de l'impôt sur la fortune immobilière sont en moyenne contrôlés par an, ces contrôles fiscaux permettent tout de même de recouvrer environ 100 millions d'euros. Pour les redevables concernés, le redressement fiscal est d'autant plus important qu'une rectification sur une année entraîne de fait une augmentation de l'IFI à chaque année suivante.

Maître Nicolas Rozenbaum, avocat fiscaliste à Paris, fait un point sur les réflexes à avoir en cas de contrôle IFI.

Quelle est la prescription en matière d'IFI ?

Une des premières choses à faire est de valider que l'administration fiscale n'a pas commis d'erreur en ce qui concerne le délai de prescription.

En matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), l’administration fiscale dispose d’un délai pour exercer son droit de reprise, également appelé délai de prescription.

Ce délai expire au 31 décembre de la troisième année au titre de laquelle l'IFI s'applique lorsque l’exigibilité de l’IFI est suffisamment révélée par une déclaration annuelle complète et sans anomalies, ne nécessitant pas de recherches supplémentaires de la part de l’administration (Elle concerne en principe des cas tels que des insuffisances d’évaluation ou des erreurs mineures dans une déclaration régulière).

Il expire en revanche au 31 décembre de la sixième année au titre de laquelle l'IFI s'applique dans le cas contraire (elle concerne en principe le cas du redevable n'ayant pas déposé de déclaration ou omis de déclarer un bien).

Quelles sont les décotes applicables en matière d'IFI?

Outre l'abattement légal de 30 % au titre de la résidence principale, la jurisprudence et l'administration fiscale admettent l'application de certaines autres décotes.

Décote pour indivision

Les droits indivis sur un bien immobilier valent généralement moins que leur proportion dans la valeur totale du bien. Cette décote prend en compte les éventuelles difficultés liées à la gestion ou à l'aliénation des droits indivis.

En pratique, une décote de l'ordre de 20 % à 30 % est généralement admise.

Décote pour illiquidité

La liquidité d'un bien ou de parts sociales peut affecter leur valeur vénale. La non-liquidité peut en effet entraîner une difficulté à vendre un bien immobilier ou des parts sociales.

Une décote de 20 % pour défaut de liquidité est souvent appliquée.

Cette décote peut par ailleurs être augmentée en cas de clause d'agrément dans le statuts de la société affectant la cessibilité des parts sociales.

Quid de l'IFI en cas de démembrement ?

Aux termes de l'article 968 du Code Général des Impôts, les biens grevés d'usufruit sont, sauf exceptions (i.e vente d'un bien dont le vendeur s'est réservé l'usufruit à une personne autre qu'un héritier) , compris dans le patrimoine taxable à l'IFI du seul usufruitier, pour leur valeur en toute propriété.

La jurisprudence accepte cependant de tenir compte d'une décote en cas par exemple d'indivision entre nu-propriétaires.

IFI et vente en viager

Si le crédirentier s'est réservé l'usufruit ou le droit d'usage et d'habitation du bien vendu (viager occupé), il est tenu de déclarer à l'IFI la valeur de ce droit. Cette valeur est déterminée selon le barème forfaitaire prévu par l'article 669, I du Code général des impôts (CGI), basé sur l'âge de l'usufruitier au jour de la constitution de l'usufruit.

Toutefois, lorsque le débirentier est considéré comme un héritier présomptif du crédirentier (au sens de l'article 751 du CGI), le crédirentier doit déclarer la valeur de l'immeuble en pleine propriété dans son assiette IFI.

Du côté de l'acheteur, si l'achat est réalisé en viager occupé, seule la valeur de la nue-propriété doit être déclarée.

Par ailleurs, le débirentier peut déduire, de la valeur déclarée de l'immeuble, le capital représentatif de la rente restant à payer, ce qui réduit son assiette imposable à l'IFI.

Comment valoriser les parts d'une SCI pour les besoins de l'IFI ?

Méthode par comparaison

La méthode par comparaison consiste à évaluer les parts sociales en se référant à des transactions récentes portant sur des biens ou des parts similaires. Cette méthode est considérée comme prioritaire lorsqu'il existe un marché significatif et des termes de comparaison disponibles. Elle permet de rapprocher la valeur des parts de la réalité du marché immobilier ou financier.

Toutefois, l'absence de termes de comparaison dans les SCI familiales ou fermées peut rendre cette méthode inapplicable.

Méthode par le rendement

La méthode par le rendement évalue la capacité de la SCI à générer des bénéfices ou des flux financiers à partir de ses actifs immobiliers. Cette approche repose sur la capitalisation des revenus nets générés par la société.

La valeur est obtenue en appliquant un taux de capitalisation au résultat net de la SCI.

La formule est la suivante : "V = R / i, où V est la valeur du titre, R le résultat net par titre, et i le taux de capitalisation"

Le taux de capitalisation est généralement basé sur le taux de rendement des obligations publiques, majoré d'une prime de risque. Cette prime varie en fonction du secteur immobilier et est généralement faible pour les SCI, caractérisées par des risques limités.

Méthode par l'actif net réevalué

La méthode par l'actif net réévalué consiste à déterminer la valeur des parts sociales en prenant en compte la valeur actualisée de l'actif de la société, diminuée des passifs réels (dettes sociales). Cette méthode est particulièrement adaptée pour les SCI, car leur patrimoine se compose principalement d'immeubles dont la valeur peut être réévaluée.

La valeur de l'actif net correspond à la différence entre la valeur vénale des immeubles détenus par la SCI (évaluée selon des méthodes classiques telles que la comparaison avec des biens similaires ou l'évaluation par les revenus) et les passifs externes de la société, incluant les emprunts et les comptes courants d'associés.

Il existe par ailleurs de nombreuses règles anti-abus qui limitent la déductibilité des dettes pour le calcul de la base imposable à l'IFI.

Par exemple, les dettes contractées auprès d'un associé, d'un membre du foyer fiscal ou d'une société contrôlée par cet associé sont exclues si elles sont utilisées pour financer des actifs imposables.

A l'occasion de son assistance à contrôle fiscal, Me Nicolas Rozenbaum, avocat fiscaliste à Paris, intervenant dans toute la France, parvient fréquemment à obtenir de l'administration fiscale des valeurs inférieures à celles initialement notifiées au redevable dans le cadre d'une proposition de rectification.

Après contestation de la proposition de rectification, il peut parvenir également à obtenir de l'administration une transaction aboutissant à une réduction du montant des sommes à payer.

Pour toute demande de consultation, notamment à distance, vous pouvez contacter directement Me Nicolas Rozenbaum en cliquant ici.