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Pacte Dutreil et location équipée

Dernière mise à jour : 7 déc. 2023

La conclusion d’un pacte Dutreil permet de bénéficier d’une diminution de 75 % de l’assiette imposable aux droits de mutation à titre gratuit lors de la transmission de titres d’une société opérationnelle ainsi qu’une réduction éventuelle de 50 % des droits de donation si le donateur a moins de 70 ans et que la donation est réalisée en pleine propriété (art. 787 B du Code Général des Impôts).



Comme indiqué dans notre article relatif au Pacte Dutreil, la société dont les titres sont transmis doit impérativement exercer une activité commerciale, industrielle, agricole ou libérale.

L’activité de location est-elle une activité commerciale éligible à la conclusion d’un Pacte Dutreil ?

En principe, l’activité de location est une activité civile.

Dès lors, les titres d’une société exerçant une activité de location ne sont pas éligibles au pacte Dutreil.

Jusqu’à présent, ce constat s’appliquait également, selon l’administration fiscale du moins, à la location équipée. La location équipée consiste à louer des locaux à un professionnel ainsi que l’ensemble des équipements indispensables à l’exercice de l’activité du locataire (BOI-ENR-DMTG-10-20-40-10).

Un arrêt de la Cour de cassation du 6 juin 2023 semble remettre en cause cette interprétation de l’administration fiscale.

La location équipée, une activité éligible à la conclusion d’un Pacte Dutreil ?

Les faits jugés par la cour de cassation dans son arrêt du 6 juin 2023 étaient les suivants : des parents avaient procédé à une donation-partage de titres qu’ils détenaient dans une société. Ces titres ayant fait l’objet d’un pacte Dutreil, ils ont bénéficié d’une exonération partielle de droits de mutation.

L’administration fiscale a remis en cause la conclusion du pacte Dutreil au motif que la société en question n’exerçait pas une activité commerciale, ce que la cour d’appel de Paris a confirmé.

La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que selon l'article 35 du Code Général des Impôts, « constitue une activité commerciale l'activité de loueur d'établissement commerciaux ou industriels munis d'équipements nécessaires à leur exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie ».

Il est vrai selon l’article 35 du Code Général des Impôts, « Présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux […] les personnes qui donnent en location un établissement commercial ou industriel muni du mobilier ou du matériel nécessaire à son exploitation, que la location comprenne, ou non, tout ou partie des éléments incorporels du fonds de commerce ou d'industrie ».

Pour autant, cette interprétation de la Cour de cassation semble étrange.

En effet, l’article 34 du Code Général des Impôts dispose que les bénéfices réalisés par des personnes physiques et provenant de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale sont des bénéfices industriels et commerciaux. L’article 35 du Code Général des Impôts dispose quant à lui que présentent également le caractère de bénéfices industriels et commerciaux certaines autres activités, telle que la location équipée et la location meublée.

Autrement dit, l’article 35 n’indique pas que les activités qu’il énumère sont des activités commerciales mais que les profits qu’elles génèrent sont assimilés fiscalement à des bénéfices industriels et commerciaux.

C’est ainsi que les profits provenant de la location meublée sont taxés en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Pour autant, la jurisprudence est claire concernant le fait que cette activité est civile et non commerciale.

Si un tel raisonnement était adopté, cela signifierait donc que l’activité de location meublée deviendrait éligible au Pacte Dutreil ce qui semble très improbable mais qui serait une excellente nouvelle pour les contribuables.

L’affaire étant renvoyée devant la Cour d’appel de Paris, sa décision est attendue avec impatience.

Maître Nicolas Rozenbaum, avocat fiscaliste, se tient à votre disposition en ce qui concerne toute demande d’assistance fiscale, tant en matière de conseil que de contentieux fiscal.

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